在金融全球化的推動(dòng)下， 金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前

消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強(qiáng)的同時(shí)，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)是必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般不超過30％，而目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均在85％以上。由此可見，資本運(yùn)作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來越重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運(yùn)作方式。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場(chǎng)上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，形成雙贏局面。隨著我國加入WT0，相關(guān)政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行運(yùn)作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動(dòng)力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實(shí)力作為后盾，而且，更需要各類高素質(zhì)的專業(yè)人才的加盟作為保障。未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)在某種意義上講就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設(shè)，想盡辦法留住企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)主干，并不斷通過獵頭公司等在市場(chǎng)上爭(zhēng)奪高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲(chǔ)備能量。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)好人才的同時(shí)，還應(yīng)學(xué)會(huì)用好人才。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善薪酬計(jì)劃、績效考核制度和激勵(lì)機(jī)制，提高員工的積極性和責(zé)任感；營造良好的企業(yè)文化，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個(gè)人專長的環(huán)境氛圍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工不斷創(chuàng)新，爭(zhēng)創(chuàng)學(xué)習(xí)型企業(yè)，以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的需要。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要分為兩種形式：一類是職能型的模式。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時(shí)分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開發(fā)的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工

作，每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)地盤經(jīng)理。其特點(diǎn)是公司層面強(qiáng)，項(xiàng)目層面弱。另一類是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式。每個(gè)項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，配備較齊全的各類專業(yè)人員，獨(dú)立運(yùn)作，由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)。其特點(diǎn)是公司層面弱，項(xiàng)目層面強(qiáng)。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結(jié)合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭治理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。

“入世”后，外資進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。這對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，哪家企業(yè)的治理機(jī)制與國際接軌，他們?cè)谖赓Y合作方面就占有優(yōu)勢(shì)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)法人治理機(jī)構(gòu)和現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)，投資決策層面與經(jīng)營治理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營，并充分放權(quán)，依靠建立完善的治理制度和監(jiān)督機(jī)制，來約束各級(jí)治理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是靠一個(gè)人在運(yùn)作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎(chǔ)。

同時(shí)，企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的治理理念，逐步建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，減少治理層次，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通渠道的暢通，提高組織運(yùn)作效率，增強(qiáng)各類決策的可靠性。比如，項(xiàng)目投資決策聽證會(huì)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)聽證會(huì)、營銷方案聽證會(huì)等形式，就是一種探索，使公司高層治理人員與普通的基層業(yè)務(wù)人員有機(jī)會(huì)充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學(xué)性提供了保障。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。但近年來金融支持力度有所下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依靠程度很大。

我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急是融資證券化,更具體地講急需開放抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開展的業(yè)務(wù)。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時(shí)間長、變現(xiàn)難,因此經(jīng)

營孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。歐美的住房抵押證券的信用級(jí)別極高,相對(duì)具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。因而二級(jí)市場(chǎng)并非單純的就是一種風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制,它還是一種全新的融資渠道加強(qiáng)與金融部門的合作與聯(lián)系,開展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務(wù),非凡是擴(kuò)大存量房抵押業(yè)務(wù),盤活存量資產(chǎn),使房地產(chǎn)抵押成為融資的主要手段之一。

房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)的精簡，扁平化的治理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將更多的人力、財(cái)力，放在投資策劃、治理等方面；將部分業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司打理，不僅能使其更加專業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)治理等工作發(fā)包出去。今后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目治理、市政配套工程等工作也會(huì)由專業(yè)公司來完成。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)得以精簡，治理效率大幅度提高，而且，各外包項(xiàng)目由專業(yè)公司承擔(dān)，更加專業(yè)化，效率和效益皆會(huì)提高。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項(xiàng)目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。因此，如何通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足開發(fā)對(duì)資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問題，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象而進(jìn)行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動(dòng)而展開。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達(dá)到融資對(duì)象的專門化、融資對(duì)象的過程化。

結(jié)論

從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢(shì)看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運(yùn)行模式，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將會(huì)得到不強(qiáng)加強(qiáng)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場(chǎng)開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地。同時(shí)，還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對(duì)消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。